一起房屋买卖合同纠纷案评析

【要点提示】

当事人在订立合同时，就合同的内容约定不明确，在履行合同过程中发生纠纷，致使合同不能履行，一方可自行解除合同；因解除合同给一方当事人造成损失的，另一方当事人应当承担责任，双方均有责任的，按责任的大小承担相应的责任。

【案情】

原告单某

被告郭某

被告郭某系商品房开发商，在河南省项城市进行房地产开发。2006年8月23日，原告单某与被告郭某签订了房屋买卖协议，协议约定原告购买被告的位于项城市迎宾大道袁桥处三楼三室一厅房产一套，面积105平方米，价格88200元，约定在被告把房屋的钥匙交付给原告时，原告把房款付清，但双方没有约定具体的付款和交房时间，合同落款也没有日期，原告交了定金5000元。协议签订后，原告一直没付房款，经被告催要，原告迟迟不予付款。七个月后，被告把此房卖给了别人。原告要求被告退还所交的定金5000元时，遭到被告的拒绝，为此，原告遂诉至法院。

被告辩称，我与原告签订房屋买卖合同，原告交了定金后一直不交付房款，经多次追要其又提出房子不要了，让我退还定金。在原告买我房屋前，此房已卖给别人，为了照顾原告我又花一千多元请客才退掉，在我与原告签订合同后其一直不交纳房款，后来要求退房，七个月后我才把房以低于原来约定价格（原为88200元，现为85000元）卖给别人，这期间我损失了几千元的银行利息和差价3000元。因原告不交纳房款，又主动提出退房，所以其无权要求返还定金，还应赔偿我的经济损失。

【审判】

河南省项城市人民法院审理后认为，原、被告在订立合同时支付房款和交付房屋的日期约定不明，合同的订立时间也不明确，被告系商品房开发商，理应提供规范的合同式样而没有提供，故其应负一定责任；在合同履行中，原告在合理期限内一直未付房款，致使被告在合理期限后解除合同，把房卖给了别人，原告应负更大责任。因此，被告不应全额返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项之规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：

一、解除原、被告所订房屋买卖合同；

二、被告郭某返还原告单某购房定金的一半2500元，判决生效后15日内履行完毕。

三、驳回原、被告的其它诉讼请求。

【评析】

本案是一例商品房屋买卖合同纠纷案。在审理过程中，出现了两种意见：一种意见认为，原告在交付定金后，不按照合同规定交付房款，致使该合同不能履行，此责任完全在原告，原告构成了预期违约，其要求归还定金5000元的请求不能获得支持；第二种意见认为，原告的行为构成了根本违约，理由是，原被告订立合同后，虽然对合同的内容约定不明确，但在合理的期限内，原告未履行付款义务，经被告催告后仍未履行，致使合同无法履行，原告应负一定的责任，但被告未提供规范的合同式样，对此也应负一定的责任，故被告应返还相应的定金给原告。

一、预期违约与根本违约的区别。

预期违约，是指在合同履行期到来之前的违约，分为明示的预期违约和默示的预期违约两种。明示的预期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方当事人在无正当理由的情况下，向另一方当事人明确表示不履行主要债务。默示的预期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方当事人虽然没有明确表示不履行债务，但以自己的行为或现状表明其将不会或不能履行债务。这种情形下行使解除权，由于判断对方是否预期违约具有很大主观性，因此，应该在有充分的证据证明对方将不履行合同的情况下，才能行使解除权。

根本违约，是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现两种情形。完全不履行构成根本违约，在瑕疵履行中采取修理、更换方式仍达不到合同目的的构成根本违约；迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成根本违约；部分履行妨害合同目标的实现，构成根本违约。由于一方的根本违约行为会严重损害另一方当事人的的利益，因此法律上规定另一方当事人享有合同解除权，这种解除权的行使可以不经催告。

预期违约按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。违约行为发生于合同履行期届至之前的，为预期违约。预期违约又作先期违约，包括明示毁约和默示毁约。当事人在合同履行期到来之前无正当理由明确表示将不履行合同，或者以自己的行为表明将不履行合同，即构成预期违约。合同法第108条关于预期违约作了明确规定，即当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。预期违约的特征是，预期违约属于合同履行前的违约，而不是合同在履行期限到来之后的违约，所以预期违约与实际违约的根本区别在于它们发生的时间的区别。正是由于预期违约发生在合同成立以后，履行期限到来之前，因此它具有以下特点：1、预期违约表现为将来不履行合同义务，而不象实际违约表现为现实违反合同义务。当事人签订合同后，大多数都有一定的履行期限，在期限到来之前债权人不能请求债务人履行债务，所以合同履行期限前发生的违约是“可能的违约”。如果债务人以自己的行为表明不履行债务或明确表示不履行债务，即使这种行为发生在合同履行期之前，债务人的行为也会违反合同规定的义务，同时表明他根本漠视了其应负的合同债务，因此应构成违约。2、预期违约是对期待债权的侵害而不是现实的债权的侵害。由于合同规定了履行期限，在履行期到来之前，债权人不得违反合同请求债务人提前履行债务，以提前实现自己的债权，所以在履行期限届至以前，债权人享有的债权只是期待权而不是现实债权，对债务人来说，这种期限也体现为一种利益即期待利益，该利益应当为债务人享有。实际违约侵犯的是已到履行期的债权。3、预期违约的主张人可以是合同的任何一方当事人。其主张的唯一条件就是对方当事人具有法律规定的将不能履行合同或者将不履行合同的危险，如特定物买卖合同的出卖人在合同履行期届至前将标的物转卖给第三人，或买受人在付款期到来之前转移财产和存款以逃避债务，对方当事人可以主张其承担预期违约责任。4、在补救方式上与实际违约也有差别。预期违约是一种可选择的违约救济手段，在一方当事人明确表示违约情况下，当事人一方可以直接解除合同，使合同关系消灭，并可要求预期违约方承担损害赔偿责任；也可以等待合同履行期的到来，在另一方当事人实际违约时，依照实际违约请求对方当事人承担违约责任。在默示预期违约时，一方当事人可以中止履行合同（如果已有合同义务的履行时），要求预期违约方提供充分的保证，如果在合理的期限内默示违约方未能提供充分担保的，另一方当事人可以解除合同，并可以要求损害赔偿。5、预期违约是一种可能违约。由于预期违约发生在合同履行期限届至前，因此是否履行合同取决于一方当事人的行为。如果一方当事人严格履行合同，则预期违约缺乏实际存在的基础，也有一种可能是因一方当事人最终仍不履行合同而转为实际违约，因而预期违约并不必然承担违约责任。而实际违约一般必然承担责任。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现根本违约的构成要件是一般违约的构成要件加上因违约行为导致的合同目的不能实现 其法律效果是 当一方根本违约时 另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任

二、根本违约应注意的几个问题。

因当事人一方的迟延履行对方可不可以解除合同，这是解决本案的关键，根据新合同法的规定，当事人一方迟延履行债务，另一方当事人能否解除合同分两种情况：第一种是履行期限对于当事人而言非常重要，如果不按期履行，会使他不能实现订立合同的目的。这种情况下，迟延履行方的行为构成根本违约，相对方可以依据合同法第九十四条第四项的规定，不经催告就可以解除合同。第二种情况是第九十四条第三项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方则可以解除合同。这样，根据迟延履行造成后果的严重程度，分别适用合同法第九十四条第三项或者第四项，也就是如果迟延履行的后果达到了根本违约程度，相对方可以依据第四项解除合同；如果迟延履行的后果没有达到根本违约的程度，相对方可以根据第三项的规定而解除合同。我们来看一看这第二种情况，分析它的构成要件：

一是当事人一方迟延履行主要债务。即当事人一方在履行期内没有履行合同的主要债务。所谓主要债务，是指合同关系所固有、必备、并用以决定合同类型的基本义务。迟延履行的必须是合同的主要债务，才构成本条规定的情况。这里值得研究的是当事人一方迟延履行合同主要债务的一部分的情况。这时要看合同是否可分，如果是可分合同则相对人可以就未履行部分定相当期限催告迟延方履行。如果迟延方仍不履行，则相对方可以解除未履行部分的合同。如果是不可分合同，则迟延方在经催告后仍不履行的，相对方可以解除全部合同。

二是须相对方确定一定的期限以催告迟延方履行。相对方解除合同的一个前提条件是必须定一个合理的期限以催告迟延方履行，否则不能解除合同。合理期限由相对方在催告中确定，至于这个期限是否合理，应就各个具体的合同，按照其目的和双方当事人客观的情况，依客观的标准决定。双方当事人客观的情况需要考虑的是，相对方接受履行在什么期限内有利益和迟延方完成履行必要的时间。合理期限的起算点以相对方在催告中确定的为准。如果相对方在催告中没有表明期限的起算点，原则上以催告到达迟延方时为起算点。关于催告还有以下情形需要注意：

相对方所定期限比合理期限为长的情况下，当然以相对方所定期限为准。有疑问的是相对方所定期限比合理期限为短时，应如果处理？我们认为期限的长短不应影响催告的效力。如果相对方拟定期限较合理期限为短，则应将所定期限延长为合理期限，迟延方在合理期限内不履行，则相对方可解除合同。

三是迟延方在催告所定之期限内不履行。迟延方催告方要阻止解除权的发生，应当在所定期限内按照合同履行，否则相对方即取得对合同的解除权。

具备以上三个要件，相对方即取得了解除合同的权利。但合同并不是当然地解除，相对方仍可以要求迟延方履行合同，并请求迟延方承担违约责任，或者行使合同解除权，将合同解除。

三、关于对本案应如何处理的问题。

根据以上分析，原告迟延履行债务，其违约后果并没有达到根本违约的程度，被告不能不经催告而解除合同。但在经被告催告后，原告在合理期限内仍没有履行，被告有权解除合同，并请求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对此作了明确规定，即根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，原告交付定金后，原告应在合理期限内支付购房款，但原告在被告催告后仍未履行合同，显然，原告构成了根本违约，其要求双倍返还定金的请求应不予支持；鉴于原告违约，被告有权选择解除合同，并要求原告承担违约责任，但由于被告在订立合同时也存在一定的责任，因此，其也要负一定的责任，故被告不应全额返还定金。

笔者同意第二种意见。